Opšta pitanja

Kupac, nakon što u potpunosti isplati kupoprodajnu cenu stana, od prodavca koji je privredno društvo dobija potvrdu da je u celosti isplatio iznos. Zahtev za povraćaj PDV-a predaje se nadležnoj poreskoj upravi (obrazac RFN). Pravilnik ne određuje rok za podnošenje zahteva za refundaciju PDV-a.

Osim zahteva neophodno je priložiti i sledeće dokumente:

  1. Izvod iz matične knjige rođenih
  2. Uverenje o državljanstvu
  3. Dokaz o prebivalištu (lična karta ili prijava boravka)
  4. Overena kopija Ugovora o kupoprodaji
  5. Račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazana visina PDV-a
  6. Dokaz da je ugovorena cena stana u potpunosti isplaćena – potvrda prodavca
  7. Overena izjava kupca stana da kupuje prvi stan koja se daje na obrascu IKPS PDV

Potrebna dokumentacija za refundaciju (povraćaj) PDV-a ako kupac podnosi zahtev za refundaciju i za članove domaćinstva:

  1. Dokaz o srodstvu (izvod iz matične knjige venčanih za supružnika koji nije sstariji od 6 meseci, original ili overena fotokopija, izvod iz matične knjige rođenih za decu original ili overena fotokopija).
  2. Overena fotokopija lične karte za sve članove domaćinstva ili uverenje o prebivalištu, original ili overena fotokopija.
  3. Poresko uverenje izdato od nadležnog organa lokalne samouprave da li se podnosilac zahteva vodi ili ne kao obveznik poreza na imovinu od 01.07.2006 godine.

Nadležni poreski organ po sprovedenom postupku kontrole i ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a, rešenjem odlučuje o zahtevu u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva, a u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja vrši se refundacija PDV-a.

Prvim stanom smatra se stan, odnosno porodična stambena zgrada, odnosno svojinski udeo na stanu kao i svojinski udeo na porodičnoj stambenoj zgradi koji kupuje osoba koja nema i nije imala nekretninu ili svojinski udeo u nekretnini počev od 01. jula 2006 godine.

Klijent koji kupuje svoj prvi stan direktno od investitora koji je u PDV sistemu i koji se prvi put prodaje biće oslobođen od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i samim tim je u mogućnosti da traži povrat plaćenog poreza na dodatu vrednost odnosno PDV-a koji je plaćen kroz kupoprodajnu cenu.

Oslobađanje se vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu do 40 m², i do 15 m² po svakom članu njegovog domaćinstva (ako od 01. jula 2006. godine nisu imali u svojini nekretninu na teritoriji Republike Srbije).

Ako je površina stana koji kupac kupuje veća od površine na koju se može ostvariti oslobađanje poreza na dodatu vrednost (po navedenoj računici 40 m² + 15 m² za svakog člana domaćinstva) onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća na razliku te dve površine.

Ukoliko klijent kupuje svoj prvi stan/kuću od fizičkog lica, klijent će biti oslobođen od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ali nema mogućnost da traži povraćaj PDV-a. Oslobađanje se kao i u prethodnom slučaju vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu do 40 m² i za članove njegovog porodičnog domaćnstva do 15 m² po svakom čalnu.

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine na koju se može ostvariti oslobađanje poreza onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća na razliku te dve površine.

Situacija kada klijent kupuje stan/kuću a već ima nekretninu u vlasništvu

Ukoliko klijent kupuje stan/kuća a već ima nekretninu u vlasništvu, klijent je u obavezi da plati 2,5% od ugovorene cene stana (to je dinarski iznos cene nekretnine iz konačnog Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti), s tim što Poreska uprava ukoliko proceni da je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti nepokretnosti istu određuje u skladu sa svojim kriterijumima.

Porez na prenos apsolutnih prava se plaća u roku od 15 dana od dana prijema Rešenja, odnosno od dana kada kupac potpiše da mu je poresko rešenje uručeno.

Osiguranje imovine – vinkulacija, predstavlja instrument obezbeđenja kredita i vinkulira se u korist banke, to znači da u toku trajanja kredita prava iz osiguranja prenose se na banku, čime se ispunjava jedan od uslova banke za odobrenje kredita.

Visina premije zavisi od vrednosti (građevinske vrednosti) nekretnine kao i izabranog paketa pokrića. Moguća dinamika plaćanja premije je mesečno, tromesečno, polugodišnje ili godišnje. Programom osiguranja imovine možete osigurati stambene objekte (nastanjene i nenastanjene) kao i pomoćne objekte (garaže, podrume).

Osnovni paket osiguranja imovine podrazumeva pokriće od sledećih rizika:

  • Požarni rizici;
  • Rizik izlivanja vode iz instalacija;

Dodatno se mogu osigurati: provalna krađa i razbojništvo, lom stakla, lom instalacija, odgovornost prema trećim licima, zemljotres.

Status nekretnine proverava se na osnovu izvoda iz lista nepokretnosti koji nije stariji od 30 dana.

Na osnovu dokumentacije pribavljene iz Katastra imaćete uvid u osnov sticanja nepokrenosti, broj suvlasnika, posedovanje ili neposedovanje upotrebne i građevinske dozvole, zabeležbe ukoliko postoje.

Za nekretnine koje se vode kao objekti u izgradnji neophodno je dostaviti građevinsku dozvolu za zgradu u kojoj se nalazi stan kao i potvrdu o lokacijskoj dozvoli.

Ukoliko je nekretnina neuknjižena potrebna je kompletna pravna dokumentacija od prvog do trenutnog vlasnika o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava.

Tarifa Republičkog geodetskog zavoda

Vrednost potraživanja  u rsd

Naknada

Do 6.000.000 rsd

20.000 rsd

Od 6.000.001

Do 30.000.000

50.000 rsd

Od 30.000.001

Do 60.000.000

100.000 rsd

Preko 60.000.001

150.000 rsd

U postupku kupoprodaje nekretnine javni beležnik ili Notar obavlja značajnu aktivnost u vezi sa raspolaganjem prava nad nekretninom, overom kupoprodajnog predugovra i ugovora. Njegova odgovornost za ispravnost posla koji mu je poveren je izuzetno velika jer on vrši detaljnu proveru dostavljene dokumentacije i svojom overom je potvrđuje.

Najjednostavnije možemo objasniti razliku između overe u Sudu i overe kod Javnog beležnika na sledeći način:

Overa u Sudu je značila overu potpisa.
Overa kod Javnog beležnika znači overu sadržine.

TABELA TARIFE NOTARA

Vrednost pravnog posla u dinarima

Nagrada u bodovima

Od

Do

1

600.000

60

600.001

2.500.000

100

2.500.001

5.000.000

140

5.000.001

7.000.000

200

7.000.001

10.000.000

240

10.000.000

14.000.000

280

Za vrednost pravnog posla preko 14.000.000 rsd, za svakih započetih 1.000.000 rsd, nagrada notara se povećava za 10 bodova, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od 4.000 bodova

U ovom trenutku vrednost jednog boda iznosi 150,00 RSD +PDV

Cena overe založne izjave umanjuje se za 60%

Kapara se plaća prodavcu nekretnine i podatak o kapari se mora uneti u predugovor kao i u ugovor (koji se overava kod izabranog notara). Kapara se prihvata kao učešće.

Predugovor postoji kako bi se kupac i prodavac precizno dogovorili oko svih važnih elemenata same prodaje: kapare, načina isplate, datuma iseljenja...

Na predugovoru se navode podaci o samoj nepokretnosti: njena kvadratura, adresa, vlasništvo, ako je nekretnina uknjižena podaci iz katastra nepokretnosti koji obuhvataju redni broj upisa kao i broj katastarske parcele, podaci o pravnom sledu odnosno sticanju nekretnine.

Navodi se precizno dogovorena cena nepokretnosti, visina kapare koju kupac plaća na dan potpisivanja predugovora, rok i dinamika isplate ugovorene cene.

U okviru dokumentacije za podnošenje stambenog kredita dostavljanje predugovora (koji može i koji ne mora biti overen) je neophodno. Na osnovu podataka iz predugovora banka ima uvid ( uz procenu, list nepokretnosti i ostalu građevinsku dokumentaciju) u sve potrebne podatke o predmetu kupovine.

Procena vrednosti nepokretnosti je dokument kojim zvanični procenitelj utvrđuje realnu cenu stana koji želite da kupite. Tržišna vrednost nepokretnosti je procena najverovatnije tržišne cene koja bi bila ostvarena na određeni dan u uslovima fer prodaje. Da bi se utvrdila realna tržišna vrednost nekretnine, procenitelji prilikom izrade izveštaja uzimaju u obzir lokaciju, spratnost, podatke o grejanju, očuvanosti nekretnine, godini izgradnje, infrastrukturnom položaju nekretnine.

Još jedan od bitnih elemenata prilikom definisanja tržišne vrednosti je i podatak o prometovanim nekreninama na istoj lokaciji u poslednjih mesec dana, taj podatak procenitelji dobijaju na osnovu podataka iz Katastra.

Procenu nekretnine reguliše Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti, tom delatnošću se mogu baviti samo licencirani procenitelji, bilo da se na tržištu pojavljuju kao fizička ili pravna lica. Ispit za procenitelje se polaže pri Ministarstvu finansija i na sajtu Ministarstva se može pronaći spisak svih ovlaćenih licenciranih procenitelja za teritoriju Republike Srbije.

Šta se zapravo procenjuje?

Procena se bazira na tri ključna parametra:

  • Tržišna vrednost nekretnine koja je najbitniji parametar jer predstavlja realnu vrednost i direktno utiče na maksimalni iznos kredita koji klijent može dobiti. Najčešće su tržišna vrednost i kupoprodajna cena nekretnine iste ili približne.
  • Građevinska vrednost nekretnine predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika između građevinske i tržišne vrednosti može biti različita i ona zavisi od faktora koji povećavaju tržišnu vrednost a to su lokacija, spratnost.
  • Likvidaciona vrednost nekretnine predstavlja tržišnu vrednost u uslovima hitne prodaje, što za banku može biti značajno ako dođe do prinudne naplate, aktiviranja hipoteke i prodaje nekretnine.