Jedna od mnogobrojnih pogodnosti stambenih u odnosu na druge vrste kredita je mogućnost udruživanja plata. Plata može biti udružena sa platom supružnika, roditelja, prijatelja...pod uslovom da ispunjava iste uslove kao i korisnik kredita.
Za keš kredite, kao i za sva druga zaduženja, banka polazi od obračuna kreditne sposobnosti u odnosu na visinu mesečne zarade, postojećih zaduženja i željenog roka otplate. Banka pravi kalkulaciju do kog iznosa se klijent može zadužiti po ovom proizvodu.
Obzirom da je rok na koji se gotovinski kredit odobrava ograničen na 71 mesec, banka u skladu sa svojom poslovnom politikom donosi odluku o maksimalnom iznosu koji se može odobriti određenom segmentu klijenata (segmentacija zavisi od visine plate) na ime gotovinskog kredita ili kredita za refinansiranje.
Maksimalni rok za otplatu keš kredita od januara 2021. godine je 71 mesec.
Kraći rokovi su uvedeni kako bi se sprečila prezaduženost fizičkih lica. Pošto je period otplate šest godina umesto ranijih osam ili deset, klijenti banaka mogu da se zaduže manjim sumama kako bi se uklopili u propise o opterećenosti zarade, a to je da dug banci ne može biti veći od 60% mesečne zarade.
Kredit se u svakom trenutku može prevremeno otplatiti, delimično ili potpuno, podnošenjem pisanog zahteva banci. Sama uplata na partiju kredita bez podnošenja pisanog zahteva ne smatra se zahtevom za prevremenu otplatu.
Po Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga klijenti nemaju nikakvu vrstu naknade ili penala koje su obavezni platiti banci po osnovu prevremne otplate gotovinskih ili kredita za refinaniranje.
Osiguranje keš kredita podrazumeva nemogućnost otplate kredita usled:
Na tržištu možemo naići na ponude banaka koje besplatno obezbeđuju osiguranje kredita ili one kod kojih polisa ovakvog osiguranja košta simbolično i otplaćuje se na mesečnom nivou ili jednokratno.
Kada su u pitanju gotovinski krediti za penzionere premija osiguranja je skuplja.
Krediti mogu imati fiksnu ili promenljivu kamatnu stopu. Kada je u pitanju fiksna kamatna stopa ona ostaje nepromenjena tokom celog perioda otplate kredita. Ukoliko je kamatna stopa ugovorena kao promenljiva, ona se sastoji od fisknog dela odnosno margine i promenljivog dela.
Fiksni deo kamate ostaje nepromenjen tokom celog perioda otplate odnosno trajanja kredita, dok se promenjivi deo kamatne stope menja u zavisnosti od referentne vrednosti za koju je vezan - Euribor kada su u pitanju indeksirani krediti, odnosno Belibor ukoliko je u pitanju dinarski kredit, po dinamici koja je definisana Ugovorom o kreditu.
Savet je da do kašnjenja ne dođe, ali kako se u nekim situacijama ne mogu tačno predvideti mesečne obaveze i troškovi važno je znati sledeće - ukoliko do kašnjenja dođe banka će tolerisati dugovanje do 5 radnih dana u toku koga će vam naplatiti zakonsku zateznu kamatu za nedozvoljeno minusno stanje na tekućem računu. Nakon toga obavestiće vas pismenim putem da imate neizmirene obaveze i čest je slučaj da će slanje tog obaveštenja naplatiti, u skladu sa svojom tarifom.
Ukoliko klijent još uvek nije izmirio svoja dugovanja, a na naplatu je stigla i sledeća rata kredita, banka će pokrenuti prvo sredstvo obezbeđenja, odnosno aktivirati administrativnu zabranu i kašnjenje prijaviti Kreditnom birou. Ova promena se evidentira u izveštaju kreditnog biroa, vidljiva je svim bankama i predstavljaće smetnju prilikom novih zaduživanja.
Da, za realizaciju auto kredita u dinarima učešće nije neophodno.
Ono što ćete prvo primetiti jeste da je u ponudi banaka uvek niža fiksna kamatna stopa u odnosu na varijabilnu. Ukoliko odaberete fiksnu kamatnu stopu od početka otplate kredita imaćete jasnu sliku mesečnih obaveza po pitanju otplate kredita i neće biti odstupanja, što može činiti izvesnu sigurnost u planiranju obaveza i budžeta.
Varijabilna kamatna stopa je podložna promeni ali ne uvek u smislu da će rata vašeg kredita da raste već da ona može da bude i manja u toku vremena otplate kredita. U okviru varijabilne kamatne stope postoje dva elementa: fiksni (marža banke) i promenljivi, koji zavisi od kretanja EURIBORa ili BELIBORa. Visina kamane stope kod ovih kredita se može menjati, a samim tim i iznos ukupne kamate koju trebate da platite.
Ako uzimate kredit indeksiran u evrima, promenljivi deo kamatne stope zavisiće od EURIBOR-a , ukoliko se odlučite za kredit u dinarima, promenljivi deo kamate biće uslovljen kretanjem BELIBOR-a.
Često u ponudi za stambene kredite banke nude i mešovitu ili kombinovanu kamatnu stopu, ona podrazumeva početni period otplate kredita ugovoren sa fiksnom kamatnom stopom (najčešće period od tri do pet godina), a po isteku tog perioda klijent kredit plaća po ugovorom definisanoj varijabilnoj kamatnoj stopi.
Kupovina nekretnine i stambeni kredit predstavljaju jednu od važnih životnih odluka, samim tim predstavljaju pravi moment za uzimanje životnog osiguranja. Većina banaka insistira na polisi životnog osiguranja koja je dodatno sredstvo obezbeđenja po stambenom kreditu jer je polisa životnog osiguranja vinkulirana u korist banke. I za klijenta polisa životnog osiguranja predstavlja dodatnu sigurnost i obezbeđenje.
Period otplate stambenog kredita najčešće je dug i do 30 godina i za to vreme posoji rizik da dođe do niza nepredviđenih okolnosti i nesrećnih događaja. Važnost polise životnog osiguranja možemo objasniti na sledećem primeru: recimo da klijent uzima kredit na 30 godina. U toku trajanja kredita npr. posle desete godine otplate klijent doživi nesrećni slučaj u kom nastrada, obaveza otplate duga po stambenom kreditu pada na porodicu odnosno naslednike. Pitanje je da li će porodica biti u finansijskoj mogućnosti da nastavi otplatu kredita. Ukoliko klijent ima polisu životnog osiguranja dug po kreditu u slučaju smrti izmiruje osiguravajuće društvo, a porodica i naslednici zadržavaju nekretninu u vlasništu.
NKOSK je skraćenica za Nacionalnu korporaciju za osiguranje stambenih kredita sa kojom banke rade.
Za sada NKOSK ima potpisane ugovore o saradnji sa 22 banke u Srbiji. Na bazi tih ugovora, poslovna banka Korporaciji za osiguranje nudi svaki pojedinačni kredit koji zadovoljava uslove postavljene od strane Nacionalne korporacije. Premija osiguranja se plaća samo jednom, prilikom realizacije stambenog kredita. Polisa NKOSK osiguranja pokriva rizik koji nastaje u slučaju da dođe do zastoja u otplati kredita, odnosno pokriva deo kredita dok problem ne bude rešen, bilo od strane klijenta, bilo od strane banke, i dok se kredit ne vrati u redovne tokove otplate ili naplati iz hipoteke. Iznos premije osiguranja zavisi od LTV racia. Što je LTV racio viši, premija osiguranja je veća i obrnuto. Odlukom da je prihvatila osiguranje određenog kredita, NKOSK preuzima deo rizika naplativosti tog kredita, što u praksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snosi Korporacija. Preuzimanjem dela rizika NKOSK snižava ukupan rizik banke što utiče na smanjenje kamatne stope koju banka naplaćuje klijentu.
U slučaju da klijent kasni sa otplatom kredita, banka u ovakvim slučajevima u dogovoru sa klijentom može da na određeno vreme odloži rok otplate kredita, odnosno da predloži restruktuiranje kredita. Ovakvom vidu rešenja se pribegava kada se ustanovi da klijent samo privremeno nije u mogućnosti da na vreme izmiruje svoje obaveze oko otplate kredita ali će u skorije vreme biti ponovo platežno sposoban.
Ugovorom koji je NKOSK zaključila sa bankom predviđeno je da, u slučaju da korisnik prestane sa otplatom NKOSK isplaćuje sve zaostale rate, odnosno dospele anuitete do momenta otkaza ugovora o stambenom kreditu i nastavlja sa otplatom anuiteta do prodaje nepokretnosti nad kojom je konstituisana hipoteka.
Banka je u obavezi da, dok Korporacija plaća anuitete, preduzima potrebne radnje da do prodaje nekretnine dođe bez odlaganja. Nakon prodaje nepokretnosti vrši se raspodela sredstava ostvarenih prodajom i u slučaju da ostvarena cena nije dovoljna da pokrije potraživanje banke, Korporacija pokriva banci 75% eventualnog neto gubitka.
Za iznos ostvarenog gubitka Korporacija će preduzeti radnje u cilju zaštite svojih prava u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima.
Kako se dešava da se kamatne stope na tržištu menjaju, može se desiti da dođe do značajnijih promena i da nakon realizacije vašeg stambenog kredita dođe do tržišne promene kamatne stope ili nekih drugih vama bitnih elemenata kredita, što vas može podstaći da razmišljate o refinansiranju stambenog kredita.
Kod refinansiranja već osiguranog kredita, pored troškova obrade kredita koji iznose 30 evra, nije potrebno ponovo platiti premiju osiguranja. Naravno pod uslovom da nije došlo do promene parametara kredita poput rasta LTV racia, valute kredita, kreditne zaduženosti. Tačan iznos eventualne doplate utvrđuje se nakon pregleda dokumentacije od strane pravne službe NKOSKa.
Da, prevremena otplata kredita može biti potpuna ili delimična. Potpuna ili delimična otplata stambenog kredita može se izvršiti u bio kom trenutku jednostavnim podnošenjem pisanog zahteva u filijali banke. Prilikom delimične otplate klijent može izabrati da mu rata ostane ista a da se skrati period otplate kredita il da rok ostane nepromnjen uz manju ratu. Troškovi potpune ili delimične prevremene otplate definisani su ZZKFU i banke su u obavezi da ga primenjuju.
Korisnik ima pravo da u bilo kom momentu, u potpunosti ili delimično, izvrši svoje obaveze iz ugovora o kreditu, u kom slučaju ima pravo na umanjenje ukupne cene kredita za iznos kamate i troškova za preostali period trajanja tog ugovora (prevremena otplata). Banka može da ugovori naknadu za prevremenu otplatu kredita ako je za period prevremene otplate ugovorena fiksna nominalna kamatna stopa, a kod ugovora o kreditu čiji je predmet kupovina nepokretnosti ako je ugovorena fiksna ili promenljiva nominalna kamatna stopa. Naknada iz stava 2. ovog člana može se ugovoriti do visine pretrpljene štete zbog prevremene otplate, a najviše do 1% iznosa prevremeno otplaćenog kredita, i to ako je period između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu duži od jedne godine; ako je ovaj period kraći, ova naknada ne može biti veća od 0,5% iznosa prevremeno otplaćenog kredita. Banka može tražiti naknadu iz stava 2. ovog člana pod uslovom da je iznos prevremene otplate u periodu od dvanaest meseci veći od 1.000.000 dinara.
LTV racio (loan–to–value ratio) predstavlja odnos iznosa kredita banke i kupoprodajne cene nekretnine koja se kupuje i koja se stavlja pod hipoteku, pomnožen sa 100.
Ako predmet kupovine nije ujedno i predmet hipoteke, LTV racio predstavlja odnos između iznosa kredita banke i procenjene vrednosti nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka pomnožen sa 100.
Visina premije osiguranja
Model 1 – nekretnina koja se kupuje je istovremeno i nekretnina na koju se uspostavlja hipoteka. | |
LTV racio predstavlja odnos iznosa kredita banke i kupoprodajne cene nekretnine koja se kupuje i stavlja pod hipoteku pomnožen sa 100. | |
Model 2 – nekretnina nad kojom se uspostavlja hipoteka nije nekretnina koja je predmet kupovine. | |
LTV racio predstavlja odnos iznosa kredita banke i procenjene vrednosti nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka pomnožen sa 100. |
Valutna indeksacija kredita | LTV≤70 | 70<LTV≤80 | 80<LTV≤90 |
EUR | 1,50% | 2,50% | 3,50% |
CHF | 1,95% | 2,95% | 3,95% |
RSD | 1.35% | 2.35% | 3.35% |
Kredit se može plasirati i ako nekretnina nije uknjižena, odnosno ako se nekretnina vodi kao objekat u izgradnji, ali pre plasmana svakog stambenog kredita potrebno je izvršiti upis hipoteke u korist banke na nekretnini koja je predmet obezbeđenja.
Izveštaj Kreditnog biroa za fizička lica sadrži podatke o tekućim obavezama po osnovu kredita, lizing ugovora, tekućih računa, debitnih i kreditnih kartica kao i obaveza po osnovu aktiviranih jemstava.
Potencijalne obaveze takođe su evidentirane u izveštaju i odnose se na odobrene pozajmice po tekućim računima, data jemstva po kreditima drugih fizičkih lica, pravnih lica i preduzetničkih radnji.
U izveštaju kreditnog biroa se takođe evidentira i neurednost u otplati obaveza sa podacima o iznosu i vremenskom trajanju kašnjenja u otplati.
Aktima koje su doneli osnivači Kreditnog biroa, neurednost odnosno docnja u izmirivanju obaveza građana predstavlja dospelu, a neizmirenu obavezu od 60 i više dana.
Docnja po kreditu nastaje kada fizičko lice ne izmiri dospelu ratu po osnovu kredita u roku od 60 dana, računajući od datuma dospeća rate ili kada nedozvoljeno prekoračenje po tekućem računu ne izmiri u pomenutom roku od 60 dana.
U slučaju da je unet pogrešan podatak o obavezama građana kod banaka i drugih pružalaca usluga, predviđena je mogućnost reklamacije koja se podnosi na Zahtevu za ispravku/dopunu. Obrazac se dobija uz svaki Lični izveštaj Kreditnog biroa.
Zahtev za ispravku podnosi se na obradu i rešavanje reklamacije banci na koju se navedeni podatak odnosi. Predviđeni maksimalni rok za ispravku podataka je 15 dana ali se u praksi ove izmene rešavaju u roku od 1 do 2 radna dana, ukoliko je reklamacija opravdana.
Činjenica je da u okruženju u kom živimo mnoge mere i regulative o zaštiti građana i njihove imovine se ne sprovode u potpunosti. Ovaj problem je u fokusu tek kada dođe do nastanka štete koja može prouzrokovati velike materijalne štete vlasnicima objekata, a nažalost ponekad dolazi i do gubitka ljudskih života. Osiguranje imovine je dobra odluka koja vam obezbeđuje sigurnost, košta malo, a kada je najteže puno znači.
Osiguranjem imovine možete osigurati nekretnine u privatnom vlasništvu, kuće, stanove, vikendice, apartmane i pomoćne građevine poput garaža, letnjikovaca, letnijh kuhinji, nadrstešnica i drugih objekata. Polisa može pokriti i stvari u domaćinstvu, sisteme grejanja, solarne panele, bazene.
Uz sve navedeno potoji i mogućnost ugovaranja kućne asistencije kojom osiguranje da sve kućne intervencije sprovode provereni i stručni majstori.
Većina osiguranja predviđa gotovo sve situacije i moguće štete na vašim nekretninama i pokretnim stvarima. Ugovaranjem paketa osiguranja možete biti pokriveni u slučaju:
Većina osiguravajućih kuća na tržištu nudi već kreirane pakete osiguranja.
Najjednostavniji paket je sa osnovnim pokrićima u slučaju požara i izlivanja vode.
Malo prošireniji paket je sa proširenjem pokrića uključuje i lom stakla ali i manje iznose koje osiguranje pokriva.
Veći paket obuhvata osnovni i srednji kao i niz dopunskih osiguranja uz veće iznose kojima će osiguranje platiti nastalu štetu.
U paketima se određena pokrića mogu dodati ili isključiti (na primer slučaj poplave, klizanja tla, zemljotresa).
Odluku o izboru osiguravajuće kuće donećete tako što uporedite ponuđenen pakete i odaberete odgovarajući za sebe imajući u vidu vaše potrebe.
Pri ugovaranju proverite sva sitna slova osnovne, dopunske i posebne uslove osiguranja.
Na kraju proverite postoje li posebne pogodnosti koje možete iskoristit kao na primer popust za veći broj polisa.
Imovina se osigurava na novu vrednost. Kao nova vrednost objekta smatra se trošak ponovne izrade objekta u istom kraju u kom se objekat nalazi, uključujući i troškove planiranja i konstruisanja. Procena objekta se vrši na osnovu građevinske vrednosti objekta.
Da, polisa osiguranja nekretnine može se vinkulirati u korist banke. U slučaju da je vaša nekretnina kupljena iz sredstava stambenog kredita, osiguranje imovine je obavezno i polisa je uvek vinkulirana u korist banke koja vam je dala kredi.
Korisnik osiguranja je osoba koju ugovarač osiguranja odredi za isplatu ugovorene naknade, kada se dogovdi osigurani slučaj.
U svojstvu ugovarača i korisnka osiguranja, najčešće se javlja jedno te isto lice, osiguranik. Zato se pojam korisnik osiguranja koristi kada je lice koje koristi osiguranje bilo van ugovora u trenutku zaključivanja polise. Ovo može biti čest slučaj koda zaključivanja polise životnog osiguranja.
U skladu sa odredbama Zakona o osiguranju i Zakona o Narodnoj banci Srbije, nadzor nad obavljanjem delatnosti osiguranja poveren je Narodnoj banci Srbije. Zakonom o osiguranju po prvi put je uvedena funkcija zaštite potrošača putem posredovana u rešavanju odštetnih zahteva radi sprečavanja sporova po osnovu zaključenih ugovora o osiguranju kao i razmatranje prigovora na rad osiguravajućih kuća.
Prvim stanom smatra se stan, odnosno porodična stambena zgrada, odnosno svojinski udeo na stanu kao i svojinski udeo na porodičnoj stambenoj zgradi koji kupuje osoba koja nema i nije imala nekretninu ili svojinski udeo u nekretnini počev od 01. jula 2006 godine.
Klijent koji kupuje svoj prvi stan direktno od investitora koji je u PDV sistemu i koji se prvi put prodaje biće oslobođen od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i samim tim je u mogućnosti da traži povrat plaćenog poreza na dodatu vrednost odnosno PDV-a koji je plaćen kroz kupoprodajnu cenu.
Oslobađanje se vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu do 40 m², i do 15 m² po svakom članu njegovog domaćinstva (ako od 01. jula 2006. godine nisu imali u svojini nekretninu na teritoriji Republike Srbije).
Ako je površina stana koji kupac kupuje veća od površine na koju se može ostvariti oslobađanje poreza na dodatu vrednost (po navedenoj računici 40 m² + 15 m² za svakog člana domaćinstva) onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća na razliku te dve površine.
Ukoliko klijent kupuje svoj prvi stan/kuću od fizičkog lica, klijent će biti oslobođen od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ali nema mogućnost da traži povraćaj PDV-a. Oslobađanje se kao i u prethodnom slučaju vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu do 40 m² i za članove njegovog porodičnog domaćnstva do 15 m² po svakom čalnu.
Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine na koju se može ostvariti oslobađanje poreza onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća na razliku te dve površine.
Situacija kada klijent kupuje stan/kuću a već ima nekretninu u vlasništvu
Ukoliko klijent kupuje stan/kuća a već ima nekretninu u vlasništvu, klijent je u obavezi da plati 2,5% od ugovorene cene stana (to je dinarski iznos cene nekretnine iz konačnog Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti), s tim što Poreska uprava ukoliko proceni da je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti nepokretnosti istu određuje u skladu sa svojim kriterijumima.
Porez na prenos apsolutnih prava se plaća u roku od 15 dana od dana prijema Rešenja, odnosno od dana kada kupac potpiše da mu je poresko rešenje uručeno.
Kupac, nakon što u potpunosti isplati kupoprodajnu cenu stana, od prodavca koji je privredno društvo dobija potvrdu da je u celosti isplatio iznos. Zahtev za povraćaj PDV-a predaje se nadležnoj poreskoj upravi (obrazac RFN). Pravilnik ne određuje rok za podnošenje zahteva za refundaciju PDV-a.
Osim zahteva neophodno je priložiti i sledeće dokumente:
Potrebna dokumentacija za refundaciju (povraćaj) PDV-a ako kupac podnosi zahtev za refundaciju i za članove domaćinstva:
Nadležni poreski organ po sprovedenom postupku kontrole i ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a, rešenjem odlučuje o zahtevu u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva, a u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja vrši se refundacija PDV-a.
U postupku kupoprodaje nekretnine javni beležnik ili Notar obavlja značajnu aktivnost u vezi sa raspolaganjem prava nad nekretninom, overom kupoprodajnog predugovra i ugovora. Njegova odgovornost za ispravnost posla koji mu je poveren je izuzetno velika jer on vrši detaljnu proveru dostavljene dokumentacije i svojom overom je potvrđuje.
Najjednostavnije možemo objasniti razliku između overe u Sudu i overe kod Javnog beležnika na sledeći način:
Overa u Sudu je značila overu potpisa.
Overa kod Javnog beležnika znači overu sadržine.
TABELA TARIFE NOTARA
Vrednost pravnog posla u dinarima | Nagrada u bodovima | |
Od | Do | |
1 | 600.000 | 60 |
600.001 | 2.500.000 | 100 |
2.500.001 | 5.000.000 | 140 |
5.000.001 | 7.000.000 | 200 |
7.000.001 | 10.000.000 | 240 |
10.000.000 | 14.000.000 | 280 |
Za vrednost pravnog posla preko 14.000.000 rsd, za svakih započetih 1.000.000 rsd, nagrada notara se povećava za 10 bodova, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od 4.000 bodova U ovom trenutku vrednost jednog boda iznosi 150,00 RSD +PDV Cena overe založne izjave umanjuje se za 60% | ||
Predugovor postoji kako bi se kupac i prodavac precizno dogovorili oko svih važnih elemenata same prodaje: kapare, načina isplate, datuma iseljenja...
Na predugovoru se navode podaci o samoj nepokretnosti: njena kvadratura, adresa, vlasništvo, ako je nekretnina uknjižena podaci iz katastra nepokretnosti koji obuhvataju redni broj upisa kao i broj katastarske parcele, podaci o pravnom sledu odnosno sticanju nekretnine.
Navodi se precizno dogovorena cena nepokretnosti, visina kapare koju kupac plaća na dan potpisivanja predugovora, rok i dinamika isplate ugovorene cene.
U okviru dokumentacije za podnošenje stambenog kredita dostavljanje predugovora (koji može i koji ne mora biti overen) je neophodno. Na osnovu podataka iz predugovora banka ima uvid ( uz procenu, list nepokretnosti i ostalu građevinsku dokumentaciju) u sve potrebne podatke o predmetu kupovine.
Osiguranje imovine – vinkulacija, predstavlja instrument obezbeđenja kredita i vinkulira se u korist banke, to znači da u toku trajanja kredita prava iz osiguranja prenose se na banku, čime se ispunjava jedan od uslova banke za odobrenje kredita.
Visina premije zavisi od vrednosti (građevinske vrednosti) nekretnine kao i izabranog paketa pokrića. Moguća dinamika plaćanja premije je mesečno, tromesečno, polugodišnje ili godišnje. Programom osiguranja imovine možete osigurati stambene objekte (nastanjene i nenastanjene) kao i pomoćne objekte (garaže, podrume).
Osnovni paket osiguranja imovine podrazumeva pokriće od sledećih rizika:
Dodatno se mogu osigurati: provalna krađa i razbojništvo, lom stakla, lom instalacija, odgovornost prema trećim licima, zemljotres.
Kapara se plaća prodavcu nekretnine i podatak o kapari se mora uneti u predugovor kao i u ugovor (koji se overava kod izabranog notara). Kapara se prihvata kao učešće.
Procena vrednosti nepokretnosti je dokument kojim zvanični procenitelj utvrđuje realnu cenu stana koji želite da kupite. Tržišna vrednost nepokretnosti je procena najverovatnije tržišne cene koja bi bila ostvarena na određeni dan u uslovima fer prodaje. Da bi se utvrdila realna tržišna vrednost nekretnine, procenitelji prilikom izrade izveštaja uzimaju u obzir lokaciju, spratnost, podatke o grejanju, očuvanosti nekretnine, godini izgradnje, infrastrukturnom položaju nekretnine.
Još jedan od bitnih elemenata prilikom definisanja tržišne vrednosti je i podatak o prometovanim nekreninama na istoj lokaciji u poslednjih mesec dana, taj podatak procenitelji dobijaju na osnovu podataka iz Katastra.
Procenu nekretnine reguliše Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti, tom delatnošću se mogu baviti samo licencirani procenitelji, bilo da se na tržištu pojavljuju kao fizička ili pravna lica. Ispit za procenitelje se polaže pri Ministarstvu finansija i na sajtu Ministarstva se može pronaći spisak svih ovlaćenih licenciranih procenitelja za teritoriju Republike Srbije.
Procena se bazira na tri ključna parametra:
Status nekretnine proverava se na osnovu izvoda iz lista nepokretnosti koji nije stariji od 30 dana.
Na osnovu dokumentacije pribavljene iz Katastra imaćete uvid u osnov sticanja nepokrenosti, broj suvlasnika, posedovanje ili neposedovanje upotrebne i građevinske dozvole, zabeležbe ukoliko postoje.
Za nekretnine koje se vode kao objekti u izgradnji neophodno je dostaviti građevinsku dozvolu za zgradu u kojoj se nalazi stan kao i potvrdu o lokacijskoj dozvoli.
Ukoliko je nekretnina neuknjižena potrebna je kompletna pravna dokumentacija od prvog do trenutnog vlasnika o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava.
Tarifa Republičkog geodetskog zavoda
Vrednost potraživanja u rsd | Naknada | |
Do 6.000.000 rsd | 20.000 rsd | |
Od 6.000.001 | Do 30.000.000 | 50.000 rsd |
Od 30.000.001 | Do 60.000.000 | 100.000 rsd |
Preko 60.000.001 | 150.000 rsd | |
Kamata je cena koja se plaća za korišćenje sredstava banke, ukoliko je izražena u procentima govorimo o kamatnoj stopi. Visina kamatne stope zavisi od vrste kredita, roka na koji se sredstva ustupaju, sredstava obezbeđenja kredita, naplate potraživanja, uslova na tržištu, konkurencije, stope inflacije, kreditnog rejtinga zemlje.
NKS je skraćenica za nominalnu kamatnu stopu .To je ona kamatna stopa koju određuje banka, odnosno cena po kojoj ćete platiti korišćenje sredstva stambenog kredita.
EKS je skraćenica za efektivnu kamatnu stopu, ona podrazumeva nominalnu kamatu i uključuje sve dodatne troškove (procenitelji, notar, katastar, osiguranja) koje klijent ima do momenta realizacije kredita. Banke su zakonski obavezne da vam predoče i upoznaju vas sa tim troškovima kao i da transparentno iskažu EKS.
EURIBOR ili evropska međubankarska stopa predstavlja dnevnu referentnu kamatnu stopu po kojoj banke jedna drugoj pozajmljuju novac na međubankarskom tržištu. Vrednost EURIBORa se svakodnevno utvrđuje.
Razlika između KONFORMNE i PROPORCIONALNE metode obračuna kamatne stope je u tome što se konformna primenjuje kao složeni kamatni račun, odnosno kamata na kamatu, a proporcionalni kao prosta kamatna stopa.
Kada je u pitanju kredit koji klijent uzima kod banke, efektivna kamatna stopa će biti veća pri korišćenju proporcionalne metode, jer se tada kamatna stopa obračunava na osnovno zaduženje a ne na otplaćeni deo kredita.
Banke za obračun kamate koriste proporcionalni metod obračuna kamate, a u okviru mesečne rate otplaćuje deo glavnice i deo pripadajuće kamate.
Interkalarna kamata je kamata koja se obračunava tokom grejs perioda, odnosno u periodu između odobravanja kredita i otplate prve rate kredita.
Najčešće se obračunava kao jednokratna procentualna naknada.
Kamatni rizik je rizik od promene kamatne stope u toku otplate kredita što direktno dovodi do promene iznosa rate kredita. Vaše obaveze prema banci po osnovu kredita koji ste uzeli sastoje se u periodičnom (mesečnom) otplaćivanje rata. Ratu čini deo glavnice i pripadajuće kamate.
Kod kredita sa promenljivom kamatnom stopom visina rate zavisi od promene kamatne stope (te promene su uslovljene kretanjem referentnih vrednosti, Euribora ili Belibora). To je razlog zbog čega se kod uzimanja ovakvih kredita preuzima i kamatni rizik, odnosno rizik od povećanja troškova u slučaju povećanja kamatne stope.
Kretanja su moguća i u suprtnom pravcu tako da je moguće i da vaša rata bude manja ukoliko se referentne vrednosti snižavaju.
Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca da naplati svoje potraživanje prodajom nepokretnosti, u slučaju da dužnik ne isplati dug. Hipoteka predstavlja sredstvo obezbeđenja banci za plasirani stambeni kredit, ukoliko klijent ne bude u mogućnosti da izmiruje svoje obaveze po kreditu, banka će se prodajom nekretnine naplatiti i namiriti svoje potraživanje.
Nepokretnost na kojoj je uspostavljena hipoteka u vlasništvu je klijenta, odnosno kupca, tako da on u tom stanu može živeti, iznajmiti ga, pa čak i prodati.
Predmet hipoteke može biti:
Založna izjava je izjava, odnosno saglasnost vlasnika stana da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka. Založnu izjavu sačinjava notar ili pravna služba banke, notar je solemnizuje, a potpisuje je prodavac nekretnine.
Kada kupujete stan na kredit, na stanu koji kupujete uspostavlja se hipoteka radi obezbeđenja potraživanja banke. U praksi založna izjava se sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o kupoprodaji neokretnosti i nju potpisuje prodavac koji je u tom trenutku i dalje vlasnik stana. Javni beležnik koji je sačinio založnu izjavu istu dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. U većini slučajeva odmah nakon dobijanja potvrde prijema dokumenta od strane katastra, banka je spremna da plasira kredit, sem u slučajevima kada je pravna služba banke definisala da je, zbog vrste nekretnine koja je predmet hipoteke, neophodno dostaviti rešenje o upisu hipoteke. U tom slučaju potrebno je da Katastar donese rešenje o upisu hipoteke (proces traje nekoliko dana ) i tada banka plasira sredstva stambenog kredita.