Kreditna sposobnost prilikom apliciranja za stambeni kredit se utvrđuje na osnovu analize mesečnih prihoda, postojećih dugova, troškova života i drugih finansijskih faktora. Banka obično koristi odnos duga i prihoda (DTI) kao jedan od pokazatelja.
Najčešće naknade i troškovi povezani sa stambenim kreditima mogu uključivati naknade za obradu kredita, naknade za procenu nekretnine, troškove overe ugovora, osiguranje, troškove izrade hipoteke i druge administrativne takse.
Maksimalan iznos stambenog kredita koji se može dobiti obično se određuje na osnovu faktora kao što su mesečna primanja, kreditna sposobnost, učešće, troškovi života i politika banke.
Prednosti promenljivih kamatnih stopa kod stambenih kredita uključuju mogućnost da se iskoristi pad kamatnih stopa, niže početne kamatne stope i veću fleksibilnost u uslovima otplate.
Prednosti fiksnih kamatnih stopa kod stambenih kredita uključuju predvidljive mesečne rate tokom cele dužine kredita, zaštitu od rasta kamatnih stopa i mogućnost planiranja budžeta na duže staze.
Da, moguće je promeniti banku prilikom refinansiranja stambenog kredita. Proces refinansiranja uključuje prenos postojećeg kredita na drugu banku sa povoljnijim uslovima, uključujući nižu kamatnu stopu ili manje troškove. Tom prilikom obavezno je i zaradu preneti u banku koja preuzima dug.
Obračun rate stambenog kredita se vrši na osnovu iznosa kredita, kamatne stope i roka otplate. Postoje različite formule za izračunavanje anuiteta, gde se svaka rata sastoji od dela kamate i dela glavnice. Pri obračunu kamatne stope koristi se proporcionalni model.
Vrednost nekretnine prilikom apliciranja za stambeni kredit obično se određuje na osnovu procene nezavisnog procenitelja koji uzima u obzir karakteristike nekretnine, lokaciju, tržišne trendove i druge faktore.
Minimalna visina učešća za stambeni kredit se obično određuje na osnovu procenata u odnosu na vrednost nekretnine. To može varirati u zavisnosti od politike banke i vrste kredita, ali obično se kreće od 10% do 20%.
Zahvaljući dugogodišnjem iskustvu i predanom praćenju bankarskog tržišta, Vaš savetnik je u mogućnosti da vas posavetuje i u najkraćem roku pošalje najbolju ponudu stambenih kredita od velikog broja banaka sa kojima sarađujemo.
Savet je da do kašnjenja ne dođe, ali kako se u nekim situacijama ne mogu tačno predvideti mesečne obaveze i troškovi važno je znati sledeće - ukoliko do kašnjenja dođe banka će tolerisati dugovanje do 5 radnih dana u toku koga će vam naplatiti zakonsku zateznu kamatu za nedozvoljeno minusno stanje na tekućem računu. Nakon toga obavestiće vas pismenim putem da imate neizmirene obaveze i čest je slučaj da će slanje tog obaveštenja naplatiti, u skladu sa svojom tarifom.
Ukoliko klijent još uvek nije izmirio svoja dugovanja, a na naplatu je stigla i sledeća rata kredita, banka će pokrenuti prvo sredstvo obezbeđenja, odnosno aktivirati administrativnu zabranu i kašnjenje prijaviti Kreditnom birou. Ova promena se evidentira u izveštaju kreditnog biroa, vidljiva je svim bankama i predstavljaće smetnju prilikom novih zaduživanja.
Krediti mogu imati fiksnu ili promenljivu kamatnu stopu. Kada je u pitanju fiksna kamatna stopa ona ostaje nepromenjena tokom celog perioda otplate kredita. Ukoliko je kamatna stopa ugovorena kao promenljiva, ona se sastoji od fisknog dela odnosno margine i promenljivog dela.
Fiksni deo kamate ostaje nepromenjen tokom celog perioda otplate odnosno trajanja kredita, dok se promenjivi deo kamatne stope menja u zavisnosti od referentne vrednosti za koju je vezan - Euribor kada su u pitanju indeksirani krediti, odnosno Belibor ukoliko je u pitanju dinarski kredit, po dinamici koja je definisana Ugovorom o kreditu.
Jedna od mnogobrojnih pogodnosti stambenih u odnosu na druge vrste kredita je mogućnost udruživanja plata. Plata može biti udružena sa platom supružnika, roditelja, prijatelja...pod uslovom da ispunjava iste uslove kao i korisnik kredita.
Ono što ćete prvo primetiti jeste da je u ponudi banaka uvek niža fiksna kamatna stopa u odnosu na varijabilnu. Ukoliko odaberete fiksnu kamatnu stopu od početka otplate kredita imaćete jasnu sliku mesečnih obaveza po pitanju otplate kredita i neće biti odstupanja, što može činiti izvesnu sigurnost u planiranju obaveza i budžeta.
Varijabilna kamatna stopa je podložna promeni ali ne uvek u smislu da će rata vašeg kredita da raste već da ona može da bude i manja u toku vremena otplate kredita. U okviru varijabilne kamatne stope postoje dva elementa: fiksni (marža banke) i promenljivi, koji zavisi od kretanja EURIBORa ili BELIBORa. Visina kamane stope kod ovih kredita se može menjati, a samim tim i iznos ukupne kamate koju trebate da platite.
Ako uzimate kredit indeksiran u evrima, promenljivi deo kamatne stope zavisiće od EURIBOR-a , ukoliko se odlučite za kredit u dinarima, promenljivi deo kamate biće uslovljen kretanjem BELIBOR-a.
Često u ponudi za stambene kredite banke nude i mešovitu ili kombinovanu kamatnu stopu, ona podrazumeva početni period otplate kredita ugovoren sa fiksnom kamatnom stopom (najčešće period od tri do pet godina), a po isteku tog perioda klijent kredit plaća po ugovorom definisanoj varijabilnoj kamatnoj stopi.
Da, prevremena otplata kredita može biti potpuna ili delimična. Potpuna ili delimična otplata stambenog kredita može se izvršiti u bio kom trenutku jednostavnim podnošenjem pisanog zahteva u filijali banke. Prilikom delimične otplate klijent može izabrati da mu rata ostane ista a da se skrati period otplate kredita il da rok ostane nepromnjen uz manju ratu. Troškovi potpune ili delimične prevremene otplate definisani su ZZKFU i banke su u obavezi da ga primenjuju.
Korisnik ima pravo da u bilo kom momentu, u potpunosti ili delimično, izvrši svoje obaveze iz ugovora o kreditu, u kom slučaju ima pravo na umanjenje ukupne cene kredita za iznos kamate i troškova za preostali period trajanja tog ugovora (prevremena otplata). Banka može da ugovori naknadu za prevremenu otplatu kredita ako je za period prevremene otplate ugovorena fiksna nominalna kamatna stopa, a kod ugovora o kreditu čiji je predmet kupovina nepokretnosti ako je ugovorena fiksna ili promenljiva nominalna kamatna stopa. Naknada iz stava 2. ovog člana može se ugovoriti do visine pretrpljene štete zbog prevremene otplate, a najviše do 1% iznosa prevremeno otplaćenog kredita, i to ako je period između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu duži od jedne godine; ako je ovaj period kraći, ova naknada ne može biti veća od 0,5% iznosa prevremeno otplaćenog kredita. Banka može tražiti naknadu iz stava 2. ovog člana pod uslovom da je iznos prevremene otplate u periodu od dvanaest meseci veći od 1.000.000 dinara.
Kupovina nekretnine i stambeni kredit predstavljaju jednu od važnih životnih odluka, samim tim predstavljaju pravi moment za uzimanje životnog osiguranja. Većina banaka insistira na polisi životnog osiguranja koja je dodatno sredstvo obezbeđenja po stambenom kreditu jer je polisa životnog osiguranja vinkulirana u korist banke. I za klijenta polisa životnog osiguranja predstavlja dodatnu sigurnost i obezbeđenje.
Period otplate stambenog kredita najčešće je dug i do 30 godina i za to vreme posoji rizik da dođe do niza nepredviđenih okolnosti i nesrećnih događaja. Važnost polise životnog osiguranja možemo objasniti na sledećem primeru: recimo da klijent uzima kredit na 30 godina. U toku trajanja kredita npr. posle desete godine otplate klijent doživi nesrećni slučaj u kom nastrada, obaveza otplate duga po stambenom kreditu pada na porodicu odnosno naslednike. Pitanje je da li će porodica biti u finansijskoj mogućnosti da nastavi otplatu kredita. Ukoliko klijent ima polisu životnog osiguranja dug po kreditu u slučaju smrti izmiruje osiguravajuće društvo, a porodica i naslednici zadržavaju nekretninu u vlasništu.
U slučaju da klijent kasni sa otplatom kredita, banka u ovakvim slučajevima u dogovoru sa klijentom može da na određeno vreme odloži rok otplate kredita, odnosno da predloži restruktuiranje kredita. Ovakvom vidu rešenja se pribegava kada se ustanovi da klijent samo privremeno nije u mogućnosti da na vreme izmiruje svoje obaveze oko otplate kredita ali će u skorije vreme biti ponovo platežno sposoban.
Ugovorom koji je NKOSK zaključila sa bankom predviđeno je da, u slučaju da korisnik prestane sa otplatom NKOSK isplaćuje sve zaostale rate, odnosno dospele anuitete do momenta otkaza ugovora o stambenom kreditu i nastavlja sa otplatom anuiteta do prodaje nepokretnosti nad kojom je konstituisana hipoteka.
Banka je u obavezi da, dok Korporacija plaća anuitete, preduzima potrebne radnje da do prodaje nekretnine dođe bez odlaganja. Nakon prodaje nepokretnosti vrši se raspodela sredstava ostvarenih prodajom i u slučaju da ostvarena cena nije dovoljna da pokrije potraživanje banke, Korporacija pokriva banci 75% eventualnog neto gubitka.
Za iznos ostvarenog gubitka Korporacija će preduzeti radnje u cilju zaštite svojih prava u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima.
Kako se dešava da se kamatne stope na tržištu menjaju, može se desiti da dođe do značajnijih promena i da nakon realizacije vašeg stambenog kredita dođe do tržišne promene kamatne stope ili nekih drugih vama bitnih elemenata kredita, što vas može podstaći da razmišljate o refinansiranju stambenog kredita.
Kod refinansiranja već osiguranog kredita, pored troškova obrade kredita koji iznose 30 evra, nije potrebno ponovo platiti premiju osiguranja. Naravno pod uslovom da nije došlo do promene parametara kredita poput rasta LTV racia, valute kredita, kreditne zaduženosti. Tačan iznos eventualne doplate utvrđuje se nakon pregleda dokumentacije od strane pravne službe NKOSKa.
LTV racio (loan–to–value ratio) predstavlja odnos iznosa kredita banke i kupoprodajne cene nekretnine koja se kupuje i koja se stavlja pod hipoteku, pomnožen sa 100.
Ako predmet kupovine nije ujedno i predmet hipoteke, LTV racio predstavlja odnos između iznosa kredita banke i procenjene vrednosti nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka pomnožen sa 100.
Tarifa Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita
Visina premije osiguranja
Model 1 – nekretnina koja se kupuje je istovremeno i nekretnina na koju se uspostavlja hipoteka.
LTV racio predstavlja odnos iznosa kredita banke i kupoprodajne cene nekretnine koja se kupuje i stavlja pod hipoteku pomnožen sa 100.
Model 2 – nekretnina nad kojom se uspostavlja hipoteka nije nekretnina koja je predmet kupovine.
LTV racio predstavlja odnos iznosa kredita banke i procenjene vrednosti nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka pomnožen sa 100.
NKOSK je skraćenica za Nacionalnu korporaciju za osiguranje stambenih kredita sa kojom banke rade.
Za sada NKOSK ima potpisane ugovore o saradnji sa 22 banke u Srbiji. Na bazi tih ugovora, poslovna banka Korporaciji za osiguranje nudi svaki pojedinačni kredit koji zadovoljava uslove postavljene od strane Nacionalne korporacije. Premija osiguranja se plaća samo jednom, prilikom realizacije stambenog kredita. Polisa NKOSK osiguranja pokriva rizik koji nastaje u slučaju da dođe do zastoja u otplati kredita, odnosno pokriva deo kredita dok problem ne bude rešen, bilo od strane klijenta, bilo od strane banke, i dok se kredit ne vrati u redovne tokove otplate ili naplati iz hipoteke. Iznos premije osiguranja zavisi od LTV racia. Što je LTV racio viši, premija osiguranja je veća i obrnuto. Odlukom da je prihvatila osiguranje određenog kredita, NKOSK preuzima deo rizika naplativosti tog kredita, što u praksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snosi Korporacija. Preuzimanjem dela rizika NKOSK snižava ukupan rizik banke što utiče na smanjenje kamatne stope koju banka naplaćuje klijentu.
