Sve o hipoteci

U poslednje vreme sve češće u ponudi stanova koji su na prodaji nailazimo na nekretnine nad kojima je već uspostavljena hipoteka. Najčešće su to stanovi kupljeni na kredit pre izvesnog vremena  gde je hipotekarni poverilac banka koja je realizovala kredit. U nastavku je pojašnjenje o načinu kupovine stana na kom je upisana hipoteka, korisne informacije i za kreditne i gotovinske kupce.

Šta je hipoteka?

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca (banku) da ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti. To je garancija banci da može naplatiti svoja potraživanja prodajom nekretnine ukoliko dužnik ne bude mogao da otplaćuje svoj kredit. Hipoteka nastaje trenutkom upisa u Registar nepokretnosti. Vlasništvo nad nekretninom ima kupac i nesmetano može raspolagati njome, stanovati, rentirati je, prodati.

Kako kupiti stan koji je pod hipotekom?

Kao što je rečeno, sve češće se u ponudi nekretnina nalaze stanovi nad kojima je već uspostavljena hipoteka. Nemojte u startu odustajati od tih nekretnina jer postoje načini za realizaciju kupovine:

• Prodavac može da obriše hipoteku do dana zaključenja ugovora o prodaji  nepokretnosti. To može da uradi tako što će izmiriti dug prema banci u celosti. Često se dešava da prodavac baš iz kapare dobijene od kupca prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti isplati potraživanje koje je obezbeđeno hipotekom. Kada prodavac obriše hipoteku iz katastra nepokretnosti, on kupcu dostavlja list nepokretnosti bez tereta i zabeležbi i tada se može pristupiti zaključenju glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti.

• Druga opcija je da kupac deo ugovorene cene isplati direktno banci kao hipotekarnom poveriocu u visini njenog potraživanja. U tom slučaju prodavac pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti od banke dobija pismo o namerama u kojem se banka obavezuje da će nakon izmirenja celog duga izdati dozvolu sa brisanje hipoteke (brisovnica) Pored pisma o namerama, prodavac od banke mora da zatraži i potvrdu o stanju duga kako bi se utvrdilo koliko je ukupno potraživanje banke. Nakon overe ugovora o prodaji nepokretnosti kupac će, prateći instrukcije banke, jedan deo ugovorene cene isplatiti na namenski račun prodavca u banci. Nakon ove isplate prodavac je dužan da preduzme u banci sve potrebne radnje radi likvidacije kredita koji je obezbeđen hipotekom, da pribavi dozvolu sa brisanje hipoteke i pred nadležnom službom za katastar nepokretnosti pokrene postupak za brisanje hipoteke.

• Treća opcija je najnepovoljnija za kupca i shodno tome mi je ne preporučujemo. Kupac može da isplati ugovorenu cenu direktno na račun prodavca, a da se prodavac obaveže da tim novcem isplati banci dug u celosti. Nakon toga, procedura brisanja hipoteke je ista. Ova opcija nije povoljna za kupca zato što može da se desi da prodavac ne ispuni svoju obavezu, ne isplati dug banci i da kupac stekne nepokretnost koja ostaje opterećena hipotekom. Prve dve opcije su svakako sigurnije i bolje. 

Šta je založna izjava? 

Založna izjava je izvršna isprava potpisana i overena kod Javnog beležnika od strane vlasnika nepokretnosti kojom on, kao zalogodavac, izražava saglasnost da, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, poverilac (banka) naplati svoja potraživanja iz vrednosti te nepokretnosti na način propisan Zakonom.

Založnu izjavu sastavlja notar a potpisuje je prodavac. Objasnićemo vam zašto vam je ona potrebna, zašto je potpisuje prodavac iako je potrebna da bi se kupcu odobrio kredit i kako to funkcioniše u praksi. 

Kada kupujete stan na kredit, na stanu koji kupujete uspostavlja se hipoteka radi obezbeđenja potraživanja banke. U praksi založna izjava se sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o prodaji nepokretnosti i nju potpisuje prodavac koji je u tom trenutku i dalje vlasnik stana. Javni beležnik koji je sačinio založnu izjavu istu dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. Nakon dobijanja rešenja o upisu hipoteke na nepokretnosti koja je predmet prodaje banka isplaćuje novčana sredstva iz stambenog kredita. Od trenutka sačinjavanja založne izjave i zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti do trenutka isplate novčanih sredstava iz stambenog kredita mora da protekne nekoliko dana, dok nadležna služba za katastar nepokretnosti ne donese rešenje o upisu hipoteke.

Prodavci se često nepotrebno uplaše da će njihov stan biti opterećen hipotekom budući da oni potpisuju založnu izjavu. Iako se prodavac pojavljuje kao potpisnik založne izjave, hipoteka se upisuje u katastar nepokretnosti tek nakon zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti kojim prodavac otuđuje predmetnu nepokretnost. Novčana sredstva iz stambenog kredita banka isplaćuje odmah nakon donošenja rešenja o upisu hipoteke, sve češće i nakon prijema potvrde katastra da je predmet primljen u obradu. Iako se hipoteka upisuje pre nego što prodavac primi ugovorenu cenu i pre nego što u katastru nepokretnosti kupac bude upisan kao novi vlasnik, prodavac nema razloga za brigu jer ukoliko ne primi ugovorenu cenu takva hipoteka nema svoj osnov, odnosno ne postoji potraživanje banke čijem obezbeđenju ta hipoteka služi, već prodavac nesmetano može da zahteva njeno brisanje. Tek nakon prijema ugovorene cene u celosti prodavac će kupcu dati saglasnost na osnovu koje može da se upiše kao novi vlasnik stana (clausula intabulandi).

Kako upisati hipoteku nad objektom u izgradnji? 

Ako kupujete stan u izgradnji nad njim ne možete primeniti istu proceduru, jer takav stan nije upisan u katastar nepokretnosti. Tu se primenjuje posebna procedura upisa hipoteke, tako što se hipoteka upisuje na zemljištu na kojem se objekat gradi. Nakon što je izgradnja završena, stan se upisuje u katastar nepokretnosti i hipoteka se onda upisuje na taj stan.

Kad se hipoteka briše?

Hipoteka prestaje ispisom iz katastra nepokretnosti kada obezbeđeno potraživanje prestane da postoji. Kada se banci kao hipotekarnom poveriocu isplati ukupno potraživanje, kupac nema razloga da brine da hipoteka neće biti obrisana. Prestankom potraživanja čijem obezbeđenju služi, prestaje i osnov za postojanje hipoteke. Odredbama Zakona o hipoteci propisana je obaveza poverioca da dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti izda potvrdu o izmirenom dugu i da mu izda saglasnost za brisanje hipoteke. Dakle, u slučaju kada više ne postoji potraživanje hipotekarnog poverioca, ne postoji ni osnov za hipoteku i poverilac je obavezan da izda saglasnost za brisanje hipoteke.

CityExpert se u svom poslovanju svakodnevno susreće sa prodajom stanova koji su opterećeni hipotekom. Naši licencirani agenti i kreditni savetnici poseduju znanja i bogato iskustvo o prodaji ovakvih stanova. Imaćete i podršku advokatskog tima i tima bankarskih savetnika, svi su spremni da vam pomognu i daju potrebne informacije i smernice, pravne savete i adekvatnu pomoć, kako bi svoju kupovinu i stambeni kredit realizovali bez neprijatnih iznenađenja.