Da li će se ponoviti ekonomska kriza iz 2008. godine?

Američki privredni rast desetak godina pre izbijanja krize 2008. godine bio je podstican prvenstveno potrošnjom stanovništva, koja je bila omogućena jeftinim, pre svega hipotekarnim kreditima, u čemu možemo tražiti jedan od mogućih uzroka krize.

Tokom ekspanzije kamatne stope su bile niske, rasla je zaduženost potrošača, investicije su cvetale, a agregatna tražnja je sve više podsticala proizvodnju. Na taj način nezaposlenost se smanjila, a privreda beležila visoke stope rasta BDP-a. Drugim rečima, dokle god je stanovništvo trošilo, nebitno da li iz tekućeg dohotka ili uzimajući kredite, privreda je stimulisana da sve više proizvodi.

Lakše zaduživanje kako bi se obezbedila likvidnost nelikvidne imovine

Usled sve veće potražnje za kreditima i nedostatku likvidnih sredstava, nekoliko godina pre krize, banke su krenule da prodaju hipotekarna potraživanja na sekundarnom tržištu kako bi obezbedila nova sredstva za dalje plasiranje kredita. Banke su počele da prodaju hipoteke tržištu obveznica i na bazi hipotekarne aktive emitovane su hipotekarne obveznice koje su zatim prodavane raznim investitorima uz kamatu, a banke su ponovo dolazile u posed likvidnih sredstava koje mogu da plasiraju.

Ovakve hartije od vrednosti izdavale su se na bazi odobrenih dugoročnih hipotekarnih zajmova koje je trebalo da vrate dužnici, pa je postojao potencijalni rizik urednog servisiranja hipotekarnih obveznica u slučaju da dužnik ne može da vrati kredit. Ovaj model je omogućio mnogo lakše finansiranje dodatnog zaduživanja i koristio se da bi se obezbedila likvidnost nelikvidnoj imovini, kao što su odobreni krediti.

Ovakav model ne stvara probleme ako se njime pravilno upravlja. Međutim, zloupotrebe su nastale jer banke više nisu imale podsticaj da pažljivo provere hipoteke koje izdaju.

Početak razvoja krize

Važno je napomenuti da je razvoj krize leži i u rešenjima koje je Američka centralna banka sprovela kako bi ograničila razvoj recesija početkom 20. veka, što je u početku bila mera koja se temelji na zdravim ekonomskim merama.

Sjedinjenim Američkim Državama je pretila recesija, pa je Američka centralna banka (FED) morala delovati ekspanzivno kako ekonomija ne bi ušla u recesiju. Jedan od glavnih instrumenata monetarne politike kojim centralne banke utiču na privredni sistem je referentna kamatna stopa. Instrument monetarne politike jeste i kupovina i prodaja državnih obveznica, kao i kontrolisanje visine referentne kamatne stope.

Veličina ove stope na srednji rok direktno utiče na kamatne stope komercijalnih banaka i očekivanja privrednih subjekata, što znači da preko ove stope narodne banke šalju signale tržištu kakvu politiku nameravaju da vode.

Ako postoje tendencije ka većoj nezaposlenosti i pojavi recesije, narodne banke smanjuju kamatne stope na novac iz primarne emisije i na taj  način omogućavaju jeftinije zaduživanje. Sa druge strane, kada ekonomiji prete inflatorni pritisci, narodne banke povećavaju kamatnu stopu, što podiže kamatnu stopu komercijalnih banaka i destimuliše zaduživanje privrede i stanovništva.

“Nedopustivo” niska referentna kamatna stopa

U nameri da pokrene agregatnu tražnji i potrošnju, FED je tada smanjio referentnu kamatnu stopu na minimalni nivo, što je po mnogima bilo “nedopustivo” nisko i stimulisalo je neodgovorno ponašanje nekih finansijskih institucija.

Lako dostupan novac doveo je do ekspanzije kredita, što je uticalo na rast investicija i lične potrošnje stanovništva. To je rezultiralo rastom agregatne tražnje, zbog čega je američka ekonomija nastavila sa rastom. Međutim, priliv jeftinog novca omogućavao je kreditno zaduženje i ljudima koji u normalnim uslovima nisu mogli da dođu do kredita. Građani sa niskim prihodima ili sa lošom kreditnom istorijom sada su mogli preko jeftinih kredita da kupe nekretninu. Sa rastom broja odobrenih kredita rasle su i cene nekretnina. Neki su u tome videli priliku da kupe nekretninu sa namerom da je u budućnosti prodaju, uvereni da će njena cena stalno rasti.

Nekritično odobravanje kredita dovelo je do rasta kreditnog rizika (rizik od neurednog servisiranja kredita). Sa ovakvo veštačkim rastom, bilo je pitanje trenutka kada će finansijski sistem pasti a samim tim i urušiti celo tržište nekrenina, koje se tokom 2008. godine srušilo kao kula od karata, jer je tržište nekretnina bilo postavljeno na vrlo klimavim nogama.

Da li je tržište 2022. na klimavim nogama?

Na osnovu trenutnih podataka, malo je verovatno da će tržište stanova pasti u tom obliku u narednih nekoliko godina jer je trenutno u mnogome drugačije od krize na tržištu nekretnina koja je izazvala veliku recesiju od 2007. godine. Delovi finansijskog sistema, pre svega banke, u mnogo su boljem položaju danas nego što je to to bio slučaj 2008. godine, kada nisu bile tako dobro kapitalizovane.

Kriza od 2007. godine bila je vezana za slabosti bankarskog sistema, kao što su neobaveštenost i loša procena strukture kreditnih proizvoda, ekstremna neusklađenost ročnosti i velike vanbilansne obaveze, između ostalog.

Trenutno, kamatne stope nisu na toliko niskom nivou kao što su bile neposredno pred krizu 2008. godine. Takođe, banke sada, poučene negativnim iskustvom iz prethodnog perioda, imaju mnogo bolje razvijane procene kreditnog rizika i na mnogo drugačiji način dolaze do kapitala za plasiranje kredita, koji ostaje u okviru njihovih bilansa i podležu bankarskim regulativama.

Razlike u uzrocima krize

S tim u vezi, banke sada imaju kapital koji je stabilan, a adekvatna procena rizika prilikom odobravanja kredita, stavlja ih u mnogo bolji položaj nego što je to bilo ranije. Ako znamo da je epicentar krize bio baš u bankarskom sektoru i da je od njega sve počelo, možemo reći da je trenutna tržišna situacija dosta drugačija.

Trenutna krizna situacija polazi od perioda početka pandemije, kada su vlade stimulisale privredni razvoj štampanjem velike količine novca, kako privrede ne bi došle u stanje recesije. To je izazvalo veliki inflatorki pritisak koji se i danas oseća. Takođe, nestabilna geopolitička situacija i kriza u naftnom sektoru, odnosno rast cena nafte i naftnih derivata utiču na privrednu neizvesnost i potencijalnu recesiju.

Disbalans ponude i tražnje

Ako pođemo od činjenice da je tržište gotovo savršen mehanizam i da ponuda i tražnja određuju cenu, disbalans u nekom od ova dva parametra može dovesti do destabilizacije tržišta nepokrenosti.

Ako krenemo od tražnje definitino imamo osetan pad zbog lošijih uslova kreditiranja uzrokovanim povećanjem Euribora, povećanem inflacije i većih potrošačkih cena ali i zbog najavljene privredne neizvesnosti i sveobuhvatne geopolitičke situacije.

Pored toga, vredi naglasiti da je na tržištu trenutno uvećan broj keš kupaca jer sve veći broj ljudi prepoznaje nekretnine kao siguran put za očuvanje vrednosti kapitala, a sporadično pojavljivanje ruskih državljana, kao kupaca, takođe podiže određen nivo tražnje.

Sa druge strane ponuda stanova je i dalje manja od tražnje, pogotovu stanova na najtraženijim lokacijima. Što se tiče povećanja ponude stanova iz izvršenja, odnosno zbog neizmirenih obaveza prema hipotekarnim kreditima koji svi očekuju u situaciji kada je privreda u recesiji, tu za sada nemamo značajnih uvećanja, što takođe predstavlja značajnu razliku u odnosu na krizu 2008. godine.

Autor teksta: Miloš Mitić
Izvršni direktor kompanije City Expert