Hipoteka: zašto je obavezan deo svakog stambenog kredita?
Ako se odlučite za stambeni kredit, uz procenu vrednosti nekretnine i kupoprodajni ugovor, obavezno ćete se susresti sa pojmom hipoteka.
Za mnoge kupce koji prvi put prolaze kroz ovaj proces upravo je hipoteka ono što izaziva najviše pitanja i nelagode. Da li banka postaje vlasnik stana? Može li nekretnina da se proda? Šta zapravo znači da je na stanu upisana hipoteka?
Zapravo, hipoteka je standardan deo svakog stambenog kredita i predstavlja mehanizam koji štiti banku, a kupcu omogućava da dođe do finansiranja.
Šta je hipoteka?
Hipoteka je založno pravo koje banka upisuje na nepokretnosti kao obezbeđenje za odobreni stambeni kredit. Banka time osigurava da će moći da povrati novac koji je pozajmila klijentu, u slučaju da korisnik kredita trajno prestane da izmiruje svoje obaveze.
To, međutim, ne znači da banka postaje vlasnik stana. Naprotiv, nekretnina je u vlasništvu kupca. On može da živi u njoj, izda je pod zakup, renovira je, pa čak i proda, uz poštovanje procedura koje važe kada na nekretnini postoji hipoteka. U praksi, ogromna većina korisnika stambenih kredita redovno otplaćuje svoje obaveze, a hipoteka ostaje samo formalni instrument obezbeđenja koji nikada ne bude aktiviran.
Zašto banka traži hipoteku?
Stambeni krediti odobravaju se na duge rokove, često na 20 ili 30 godina, i predstavljaju značajan finansijski rizik za banku.
Zbog toga banka želi da ima odgovarajuće obezbeđenje u slučaju da kredit ne može da bude vraćen. Hipoteka upravo ima tu funkciju – garancija da će banka, u krajnjem slučaju, moći da naplati dug prodajom predmetne nekretnine.
Važno je naglasiti da je aktiviranje hipoteke poslednja opcija i da do nje dolazi tek nakon što su iscrpljene druge mogućnosti rešavanja problema sa otplatom kredita.
Da li hipoteka može da se upiše samo na uknjižen stan?
Pored nekretnine koja se trenutno kupuje, postoje situacije u kojima banka prihvata i druge vrste nepokretnosti kao predmet hipoteke.
To mogu biti:
druga odgovarajuća nekretnina u vlasništvu kupca, ako je bez tereta,
potpuno izgrađena, ali još neuknjižena nekretnina bez upotrebne dozvole,
stan u izgradnji koji je dostigao propisani stepen izgrađenosti,
nekretnina kod koje je završen postupak legalizacijeBez obzira na vrstu nekretnine, vrednošću ona mora da premašuje iznos odobrenog kredita za 20% do 30% najmanje iznosu kredita i ne sme imati terete koji bi predstavljali prepreku za upis hipoteke.
Zašto je procena vrednosti nekretnine toliko važna?
Pre nego što odobri kredit, banka želi da zna kolika je stvarna tržišna vrednost nekretnine koja će biti predmet hipoteke. Zbog toga se angažuje licencirani procenitelj, koji izrađuje zvaničan izveštaj o vrednosti stana ili kuće.
Prilikom procene uzimaju se u obzir brojni faktori, među kojima su lokacija, godina izgradnje, spratnost, stanje nekretnine, kvalitet gradnje, način grejanja, infrastruktura, ali i podaci o cenama po kojima su slične nekretnine nedavno prodate na istoj lokaciji.
Procenjena tržišna vrednost predstavlja vrednost nekretnine kojom će se banka voditi pri odobrenju kredita Osim nje, procenitelj određuje i građevinsku vrednost objekta, kao i likvidacionu vrednost, odnosno procenjenu cenu koju bi nekretnina mogla da postigne u slučaju hitne prodaje.
Šta je založna izjava i kada se potpisuje?
Jedan od poslednjih koraka pre isplate kredita jeste potpisivanje založne izjave.
To je dokument kojim vlasnik nekretnine daje saglasnost da se na toj nepokretnosti upiše hipoteka u korist banke. Dokument priprema notar ili pravna služba banke, a notar ga potom solemnizuje.
Kada kupujete stan na kredit, založnu izjavu najčešće potpisuje prodavac, jer je u tom trenutku on još uvek formalni vlasnik nekretnine. Nakon toga notar dostavlja dokumentaciju Katastru radi upisa hipoteke. U većini slučajeva, čim banka dobije potvrdu da je zahtev za upis podnet, može da izvrši isplatu kredita. Kod pojedinih vrsta nepokretnosti potrebno je sačekati i konačno rešenje o upisu hipoteke, što proces može produžiti za nekoliko dana.
Da li treba da vas brine hipoteka?
Za većinu kupaca odgovor je – ne.
Hipoteka nije pokazatelj da postoji problem sa nekretninom niti znači da banka raspolaže vašim stanom. Ona je jednostavno standardni instrument obezbeđenja bez kojeg bi odobravanje stambenih kredita bilo gotovo nemoguće.
Mnogo važnije od same hipoteke jeste da izaberete kredit čija rata odgovara vašim mogućnostima i da unapred razumete sve troškove i uslove koje potpisujete.
Kako da izaberete najpovoljniji stambeni kredit?
Ponude banaka često se razlikuju po kamatnim stopama, troškovima obrade, uslovima osiguranja i drugim detaljima koji na prvi pogled nisu uvek očigledni. Zbog toga nije dovoljno uporediti samo visinu mesečne rate.
Upravo zato građanima može biti od velike pomoći Kreditni savetnik – tim nezavisnih finansijskih stručnjaka koji nije vezan ni za jednu banku. Njihov zadatak je da objektivno uporede ponude različitih banaka, izračunaju koja je opcija najpovoljnija u skladu sa vašom finansijskom situacijom i pripreme vas za ceo proces od podnošenja zahteva do odobrenja kredita.
Najbolje od svega, naša usluga je potpuno besplatna. Zakažite personalne telefonske konsultacije ako imate nedoumicu u vezi sa kreditom!
Često postavljana pitanja
-
Šta je hipoteka?
Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca da naplati svoje potraživanje prodajom nepokretnosti, u slučaju da dužnik ne isplati dug. Hipoteka predstavlja sredstvo obezbeđenja banci za plasirani stambeni kredit, ukoliko klijent ne bude u mogućnosti da izmiruje svoje obaveze po kreditu, banka će se prodajom nekretnine naplatiti i namiriti svoje potraživanje.
Nepokretnost na kojoj je uspostavljena hipoteka u vlasništvu je klijenta, odnosno kupca, tako da on u tom stanu može živeti, iznajmiti ga, pa čak i prodati.
Predmet hipoteke može biti:
- Uknjižena nepokretnost koja se kupuje ili druga uknjižena nepokretnost koja nema tereta i svojom procenjenom vrednošću odgovara traženom iznosu kredita;
- Neuknjižena, 100% izgrađena nepokretnost za koju nije izdata Upotrebna dozvola;
- Neuknjižena nepokretnost u izgradnji (min. 80% izgrađenosti);
- Nepokretnost iz postupka legalizacije za koju je izdato Rešenje o naknadnom izdavanju građevinske i upotrebne dozvole. U svim navedenim slučajevima predmet hipoteke mora odgovarati vrednošću i ne sme imati upisanih tereta.
-
Šta je založna izjava?
Založna izjava je izjava, odnosno saglasnost vlasnika stana da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka. Založnu izjavu sačinjava notar ili pravna služba banke, notar je solemnizuje, a potpisuje je prodavac nekretnine.
Kada kupujete stan na kredit, na stanu koji kupujete uspostavlja se hipoteka radi obezbeđenja potraživanja banke. U praksi založna izjava se sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o kupoprodaji neokretnosti i nju potpisuje prodavac koji je u tom trenutku i dalje vlasnik stana. Javni beležnik koji je sačinio založnu izjavu istu dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. U većini slučajeva odmah nakon dobijanja potvrde prijema dokumenta od strane katastra, banka je spremna da plasira kredit, sem u slučajevima kada je pravna služba banke definisala da je, zbog vrste nekretnine koja je predmet hipoteke, neophodno dostaviti rešenje o upisu hipoteke. U tom slučaju potrebno je da Katastar donese rešenje o upisu hipoteke (proces traje nekoliko dana ) i tada banka plasira sredstva stambenog kredita.
-
Koje su najčešće vrste osiguranja koje banke zahtevaju za stambene kredite?
Najčešće vrste osiguranja koje banke zahtevaju za stambene kredite su osiguranje nekretnine od požara i drugih rizika (osiguranje imovine) i osiguranje života dužnika (osiguranje od smrti). -
Kako se određuje vrednost nekretnine prilikom apliciranja za stambeni kredit?
Vrednost nekretnine prilikom apliciranja za stambeni kredit obično se određuje na osnovu procene nezavisnog procenitelja koji uzima u obzir karakteristike nekretnine, lokaciju, tržišne trendove i druge faktore. -
Gde je najpovoljniji stambeni kredit?
Zahvaljući dugogodišnjem iskustvu i predanom praćenju bankarskog tržišta, Vaš savetnik je u mogućnosti da vas posavetuje i u najkraćem roku pošalje najbolju ponudu stambenih kredita od velikog broja banaka sa kojima sarađujemo.