Da li će više kamatne stope uticati na potražnju za stambenim kreditima?

Rešavanje stambenog pitanja je prevazilaženje egzistencijalnog problema jer trošak stanovanja predstavlja najznačajniji izdatak svakog domaćinstva. Taj izdatak može biti plaćanje rente odnosno trosak iznajmljivanja nekretnine ili plaćanje rate stambenog kredita.

Faktori koji utiču na potražnju nekretnina

Faktori koji direktno utiču na potražnju nekretnina su:

• Demografski faktori: Prirodni priraštaj populacije, efekti migracije stanovništa ka većim gradovima
• Makroekonomski faktori: Porast odnosno kretanje BDP-a, zaposlenost, inflacija
• Finansijski faktori: Dostupnost finansijskih resursa što između ostalog podrazumeva kretanje kamatnih stopa na stambene kredite kao i uslove pod kojima se krediti odobravaju
• Preferencije kupaca

Cenu formira odnos ponude i tražnje

Tržište nekretnina funkcioniše kao i svako drugo tržište roba i usluga pa će na formiranje cene kvadrata uticati odnos ponude i tražnje. Tržište nekretnina vrlo je razvijeno što predstavlja odgovor na povećanu potražnju ali i kao alternativa finansijskoj štednji. Ulaganje u nekretnine jedan je od najsigurnijih vidova dugoročnog ulaganja na koji inflacija nema direktan uticaj a prihodi ostvareni po osnovu rentiranja nekretnina trenutno su značajni.

Aktuelna politička situacija u Evropi dovela je do povećanja cena rente u većim gradovima pa vlasnici nekretnina prihoduju više nego do pre nekoliko meseci.

U zavisnosti od lokacije i kvadrature, cene zakupa kreću se od 300 do 1.500 eura. Rata za otplatu stambenog kredita sa trenutnim kamatnim stopama ipak je prihvatljivija.

Odnos rente i rate kredita

Na primer, mesečna kirija za dvosoban stan od 50 m² trenutno je na Novom Beogradu 1.200 eura. Cena iste nekretnine za prodaju u starogradnji je 135.000 evra, što bi sa učešćem od 20% bio kredit od 108.000 eura. Ako je period otplate 360 meseci, mesečna rata za takav stan je 587 eura, što je duplo jeftinije nego renta.

Drugi dvosoban stan od 50 m², koji takođe uzimamo kao primer, je u centru Beograda, gde se cena mesečne kirije kreće od 1.100 do 1.200 eura. Cena kvadrata u starogradnji u centru Beograda je 3.000 eura, što bi značilo da je rata kredita 652 eura, ukoliko uzmemo da je učešće 20%, a period otplate 360 meseci. Time, rata kredita je duplo jeftinija nego sama renta.

Do marta ove godine imali smo jedan pogodan period gde je vrednost Euribora bila u minusu i pozajmice bilo koje vrste su bile jeftinije u odnosu na prethodne godine. Situacije koje su nas zadesile poput Covid pandemije i energetske krize uticale su da novac poskupi i da dođe do povećanja referentnih kamatnih stopa. Te referentne kamatne stope sastavni su deo NKS i dovode do njenog povećanja.

Trenutne kamatne stope

Trenutne kamate u bankama su na nivou od 2010. godine, oko 5,2% varijabilna odnosno 6,95% fiksna s tim što svega nekoliko banaka nudi mogućnost da se klijenti zaduže po fiksnim kamatnim stopama.

Svakako da je povećanje kamate uticalo na odluku jednog broja građana da trenutno odustanu od kupovine stana ali i dalje je u bankama značajan broj kreditnih zahteva.

Treba imati na umu da period na koji se uzima stambeni kredit je dugačak i da svaki građanin može da očekuje određene fluktuacije kamatnih stopa i periode privredne recesije i ekonomskog progresa. U narednom periodu će Euribor biti u plusu dok se ne reši pitanje inflacije u Evropi, nakon čega će se ponovo stimulisati privredni rast niskim kamatnim stopama.

Često je građanima isplativije da plaćaju ratu kredita nego rentu tako da klijent koji nekretninu kupuje za život / stanovanje sigurno neće lako odustati od kupovine.

Problem se može pojaviti prilikom analize i odobrenja zahteva jer su banke malo pooštrile kriterijume u odnosu na prethodne godine i rigoroznije su pri odabiru klijenata koje će kreditirati.