Vodič kroz povrat PDV-a za kupce prvog stana: razlika između kupovine od investitora i fizičkog lica
Kupovina prvog stana je jedna od najvažnijih finansijskih odluka — a u današnjim uslovima, za većinu kupaca to znači i uzimanje stambenog kredita. Zato svaka mogućnost uštede, bilo kroz povraćaj PDV-a ili oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava, postaje posebno važna. U ovom tekstu objašnjavamo ko ima pravo na ove olakšice, koji su uslovi, i koja je razlika između kupovine od investitora i fizičkog lica.
Šta znači biti “kupac prve nekretnine”?
Kupac prvog stana je osoba koja od 1. jula 2006. godine do danas nije imala u svojini stan, kuću ili udeo u bilo kakvoj nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije. Isto pravilo važi i za članove njenog domaćinstva ako zajedno žele da iskoriste poreske olakšice. Dakle — ako kupujete zajedno stan, a vaša supruga ili suprug već ima u vlasništvu deo druge nekretnine, to se više ne smatra “prvim stanom” u punom smislu zakona.
Dve vrste poreskih olakšica — povraćaj PDV-a i oslobađanje od poreza
Postoje dve potpuno različite vrste poreskih olakšica, u zavisnosti od toga od koga kupujete stan:
Kupovina od investitora (pravnog lica u PDV sistemu)
moguće je tražiti povraćaj PDV-a, jer se PDV već nalazi u kupoprodajnoj ceni
kupac je oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava
Kupovina od fizičkog lica (prethodni vlasnik, ne investitor)
nema povraćaja PDV-a jer PDV nije ni naplaćen
kupac može biti oslobođen poreza na prenos apsolutnih prava
Kupovina prvog stana od investitora – kada imate pravo na povraćaj PDV-a?
Ako stan kupujete direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a i koji prodaje novu, nikada useljenu nepokretnost, imate pravo da tražite refundaciju PDV-a koji je već uračunat u cenu.
To pravo se odnosi na stanove do 40 m² za kupca, uz dodatnih 15 m² po svakom članu domaćinstva koji takođe nema nekretninu u vlasništvu od 2006. godine.
Na primer, možete ostvariti povrat PDV-a na sledeću kvadraturu:
Ako kupujete sami – do 40 m²
Ako kupuje par – 40 + 15 = 55 m²
Ako kupuje tročlana porodica – 40 + 15 + 15 = 70 m²
Ako je stan veći od te kvadrature, PDV se vraća proporcionalno delu kvadrature na koji imate pravo, dok se na ostatak plaća u punom iznosu.
Kako izgleda postupak povraćaja PDV-a?
Zahtev za refundaciju podnosi se nadležnoj poreskoj upravi nakon što stan bude u potpunosti isplaćen i preuzet. Potrebno je priložiti dokumentaciju kojom dokazujete:
da ste državljanin Srbije i imate prebivalište ovde,
da niste posedovali nekretninu od 1. jula 2006,
da je stan kupljen od investitora u PDV sistemu,
da je cena isplaćena u celosti.
Nakon provere dokumentacije, Poreska uprava donosi rešenje u roku od 30 dana, a isplata povraćaja se vrši u roku od 15 dana od dana donošenja rešenja.
Kupovina prvog stana od fizičkog lica – bivšeg vlasnika nekretnine
Ako kupujete stan od fizičkog lica (npr. prethodnog vlasnika koji nije pravno, već fizičko lice), PDV se ne obračunava, pa samim tim nema ni mogućnosti za njegov povrat.
Ipak, i dalje postoji značajna pogodnost: možete biti oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava — koji inače iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine.
Ovo oslobađanje takođe važi do površine od 40 m² za kupca i 15 m² po članu domaćinstva. Ako je stan veći od toga, porez se plaća samo na razliku kvadrature. Dakle, ako kupite stan od 80 m², a imate pravo na oslobađanje do 70 m², porez ćete platiti samo na preostalih 10 m².
Za kupovinu prvog stana na kredit možete platiti 10% učešća umesto 20%
Ako prvi put kupujete nekretninu, neke banke nude povlašćene uslove – učešće može biti smanjeno sa 20% na 10%. Ovo olakšava ulazak u proces kupovine, naročito mladima i onima koji žele da se osamostale. Važno je, međutim, imati u vidu da manji udeo znači i nešto veću mesečnu ratu, ali ukupno gledano, ova opcija često predstavlja realniji put do sopstvenog doma.
Kako da maksimalno iskoristite svoje pravo?
Ako prvi put kupujete stan, obavezno proverite:
da li je prodavac (investitor) u PDV sistemu,
da li ispunjavate uslove za status kupca prve nekretnine,
kolika kvadratura ulazi u oslobađanje,
i da li je bolje/isplativije kupiti nov stan (uz povraćaj PDV-a) ili starogradnju (uz oslobađanje od poreza).
Kombinacija poreskih olakšica i smanjenog učešća na kreditu može vam u startu uštedeti nekoliko hiljada evra i učiniti da put do prvog doma bude znatno lakši.
Da li Vam želite besplatnu stručnu pomoć?
Kako biste ovaj životni korak prošli bez stresa, obratite se Kreditnom savetniku koji će vas sprovesti kroz celokupnu proceduru dobijanja kredita – od prikupljanja dokumentacije, izbora banke i tipa kamate, do potpisivanja ugovora.
Stručnjak za kredite može vam pomoći da uporedite aktuelne ponude banaka i pronađete najpovoljnije uslove u trenutku kada kupujete stan, bez dodatnih troškova i rizika da propustite bolju opciju.
Zakažite razgovor sa Kreditnim savetnikom već danas i donesite odluku o kupovini stana sa punom sigurnošću!
